来源：@证券市场红周刊微博
文丨秦佳丽 编辑丨李壮
作为楼市风向标，一线城市近期商品房销售景气度的大幅提升，预示着楼市的整体向好。
受益于一揽子需求端及融资端支持性政策，房地产成交活跃度持续攀升。机构数据显示，上周四大一线城市成交放量，环比增长137.7%，同比增长19.1%。在业内人士看来，目前楼市已经明确形成“政策底”，如果成交持续放量，将是“市场底”到来的重要信号。伴随高能级城市销售率先修复，在城市核心区域提前布局以及在融资端具备信用优势的房企或将迎来利好。
从一线城市的销售及土储布局来看，目前保利发展、中海地产、招商蛇口、华润置地、越秀地产等央国企仍然占据头部市场份额，潜在的政策受益空间较大。
一线楼市成交量攀升
“政策底”形成
搭乘政策东风，以一线城市为代表的商品房成交情况正在持续升温。据财通证券数据，近一周（2024/10/11~2024/10/17）30个大中城市商品房成交面积267万平方米，环比增长130.7%，同比增长4.5%。其中一线城市商品房成交面积78万平方米，环比增长137.7%，同比增长19.1%。
细分来看，四大一线城市的新房与二手房成交普遍放量。其间北京、上海、深圳、广州的新房成交面积环比增长100.3%、158.2%、630.5%、134.2%，其中上海、广州同比增长31.1%、61.5%。在二手房市场，近一周北京成交面积环比增长146.7%、同比增长70.8%；上海环比增长54.2%、同比增长60.3%；深圳环比增长134.6%、同比增长131.7%。
房价方面，“银十”前夕全国房价指数经历了深度调整。据近期国家统计局发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，9月70城新房价格指数环比下跌0.7%，同比下跌6.1%。二手房市场因挂牌量大，价格也有所下行，9月70个城市二手房价格环比下跌0.9%，同比下跌9%。
好消息是，楼市价格预期开始改善。国家统计局在9月下旬开展的对70城房价问卷调查显示，预期未来半年新房和二手房价格保持稳定或上涨的受访人员占比分别为58.3%和45.4%，对比8月份调查结果分别提高10个和6.5个百分点。
在业内人士看来，目前楼市已经明确形成“政策底”，并且带来一波成交量释放。不过，想要明确市场完成“筑底”，成交持续放量是重要信号，这还有待市场验证。
同策研究院研究总监宋红卫就此向本刊表示，目前一线城市楼市成交量有上升趋势，其中二手房成交量放量明显，并且延续“以价换量”趋势：“目前政策带来一波成交量的释放，但是价格调整还没有到位。换言之，现在‘政策底’已经明确形成，一线城市的成交量有修复，但需要持续放量才是触底信号，这还有待观察。”
镜鉴咨询创始人张宏伟向本刊表示，在政策面的刺激下，近期一线城市及部分强二线城市的成交量环比回升明显。以上海为例，当地近一个月的成交量大概60多万平方米，这与往年90万平方米的月平均成交量相比有差距，但跟今年八九月份的低谷期相比有了明显反弹。
他就此补充道：“由于大家奉行的策略还是抓紧跑量、借助这轮政策效应抓紧去库存，目前市场价格方面没有太大变化，不过，议价空间开始收窄、不再继续降价。”
在张宏伟看来，目前很难界定楼市是否已经“筑底”，结合历史周期来看，行业仍然面临去库存压力。“这轮政策效应，或许能带来一至三个月的成交量反弹。乐观预判的话，如果宏观经济和居民收入回升，明年下半年，一线城市及核心二线城市有望实现止跌企稳。”
房企融资规模回升
保利成发债“冠军”
除了多项楼市需求端政策拉动购房需求，从融资端来看，近期各项金融政策也在支持房企经营信心。
继今年年初住建部要求各地抓紧研究提出可以给予融资支持的房地产项目“白名单”、金融监管总局要求各商业银行对合理融资需求做到“应满尽满”以来，城市房地产融资协调机制正在快速运转。截至10月16日，房地产“白名单”项目已审批通过贷款2.23万亿元。
近期国新办新闻发布会上，住建部方面表示，年底前房地产“白名单”项目的信贷规模将增加至4万亿元；金融监管总局方面也表示，要将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”，做到合格项目“应进尽进”，已审贷款“应贷尽贷”，资金拨付“能早尽早”。
在宋红卫看来，政策要求住宅项目全部纳入“白名单”，意味着入围门槛将会降低。“我们测算过，年底前新增的2万亿元左右政策资金，大概覆盖8000多个项目，基本可以涵盖绝大部分问题项目，融资环境会有改观。”他补充道，“不过，部分企业项目纳入‘白名单’是有代价的，尤其是存在资金缺口的项目，会以公司资产处置的方式来弥补，意味着这类企业可能面临破产或重组。”
目前来看，该项“普惠型”政策已触达众多房企，对“出险房企”一视同仁。今年上半年，融创中国、碧桂园、中国奥园、旭辉集团、世茂集团、金科股份、绿地集团、雅居乐、远洋集团、中南建设等众多房企均披露入围信息。比如，旭辉控股有72个项目入围房地产项目“白名单”，45个项目已获融资支持；绿地控股获得的“白名单”融资批复19笔,总金额47亿元。
值得一提的是，作为房企外部输血的重要来源，今年三季度行业信用债发行也开始明显回暖。
本刊查询Wind数据统计，今年三季度共有47家房企成功发行113只境内信用债券，融资规模合计约882.07亿元，环比今年二季度增长78%，房企发债仍主要用于偿还到期债务及补充流动资金。票面利率方面，目前房企境内债券融资维持较低成本，三季度平均票面利率为2.5%，较二季度下降0.31个百分点。
从发债主体来看，今年国央企的债券融资势头仍然较为强劲。截至10月23日，今年占据境内信用债发行规模TOP5阵营的为保利发展、苏高新集团、珠江实业、首开股份（维权）、金融街，融资规模分别达194亿元、120.5亿元、112亿元、109亿元、85.3亿元，平均票面利率低至2.78%、2.13%、2.83%、3.33%、2.76%（见表1）。
表1 2024年以来房企信用债发行规模TOP5（截至10月23日）
稳健型民营房企发债阵营也在扩大，今年成功发行信用债的民企包括滨江集团、美的置业、新希望地产、新城控股、卓越商业、金辉集团5家，其中美的置业、滨江集团发债规模靠前，今年以来分别发行68.4亿元、54亿元，平均票面利率3.93%、3.66%。
此外，近期房企股权融资也在重启。今年三季度陆家嘴、中交地产分别完成定增发行22222万股、5166万股，募集资金18亿元、4.43亿元。
高能级城市将率先修复
招商、保利、中海稳居一线
在业内人士看来，伴随一线城市限购松绑、城改货币化安置重启等楼市政策密集落地，重点布局高能级城市的房企将明显受益。
宋红卫表示，目前央国企，尤其是重点布局核心一线城市的房企会迎来利好；部分区域型民企，比如龙湖集团、滨江集团等有望实现业绩修复。此外，集中布局旧改的房企，例如合生创展等也具备优势。
张宏伟认为，从投资布局角度看，面对市场成交反弹，近期两类房企值得关注，一类是部分龙头央企和少数区域优质国企；另一类则是股价超跌、综合排名靠前的房企：“一方面，少数头部央国企，比如华发、建发等房企，在近几年的行业洗牌中土储规模依然保持在相对靠前的位置，另一方面如万科等股价超跌的房企，已经不存在进一步爆雷的可能性。在政策利好及市场成交量反弹等背景下，有望开始估值修复和业绩回升。”
聚焦高能级城市的房企销售格局，头部央国企占据了第一梯队。据天风证券报告，2023年1月—2024年9月（截至9月26日，下同），一线城市销售规模TOP5的房企分别为保利发展、中海地产、招商蛇口、华润置地、越秀地产，其间各房企在一线城市销售金额分别为1974亿元、1631亿元、1446亿元、1349亿元、1332亿元，一线销售额占全国比重分别为32%、43%、35%、31%、64%（见表2）。
表2 2023年1月-2024年9月房企一线城市销售金额TOP5
前期货值储备充沛的房企更易支撑未来销售业绩，一线城市土储方面，近两年“强者恒强”趋势仍然延续。2023年1月—2024年9月，中海地产、华润置地、保利发展、招商蛇口、越秀地产占据一线城市拿地规模TOP5，其间在一线城市的拿地金额分别为871亿元、717亿元、560亿元、512亿元、411亿元，一线城市拿地金额占比分别达59%、56%、35%、65%、71%（见表3）。目前区域型地方国企、龙头央企在一线的拿地优势明显，潜在政策受益空间也较大。
表3 2023年1月-2024年9月房企一线城市拿地金额TOP5
（本文已刊发于10月26日《证券市场周刊》，文中提及个股仅作举例分析，不作投资建议。）